定期借家契約の活用

１　定期借家契約とは

定期建物賃貸借とは，契約で決めた賃貸借期間の満了により，契約が更新されることなく終了する建物賃貸借契約のことをいいます（借地借家法３８条）。

通常の建物賃貸借では，賃貸人に「正当の事由」がなければ契約の更新を拒絶することができません（借地借家法２８条）。そのため賃貸人は，一度建物を賃貸すると，賃貸借契約を終了させることはなかなか難しくなります。

そこで，賃貸人が一定の期間は建物を貸したいけれども，その期間が終了したら確実に建物を明け渡してほしいという事情がある場合には，「定期建物賃貸借契約」を活用するメリットがあります。

定期借家契約は、住宅だけでなく、事務所についても締結できます。まずは、定期借家契約と普通借家の比較をしてみます。

	普通借家契約	定期借家契約
1．賃貸借の用途	・居住用・事業用いずれも可能。	・居住用・事業用いずれも可能。
2．契約成立の要件	・書面、口頭による契約ともに可能。	・公正証書等の「書面」による契約のみ。 ・契約締結前に契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを契約書とは別に書面により説明することが必要。
3．契約期間	・1年未満の契約期間を定めた場合は、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。	・制限なし。
4．賃料増減額請求権等	・原則として、賃料増減額請求権が認められる。 ・賃料減額請求権排除の特約は無効。賃料不増額の特約は認められる。	・原則として、賃料増減額請求権が認められる。 ・賃料改定の特約がある場合、その定めに従う。 ただし、特約は、賃料額が客観的かつ一義的に定まるものでなければならない。
5．更新の有無等	・更新が原則。	・期間満了により終了する。
	・期間の定めのある賃貸借の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、更新をしない旨の通知をしなければ、契約は法定更新される。ただし、オーナーがこの通知を行うためには、6ヶ月以上の予告期間が必要と考えられ（借地借家法第27条、第30条）、また、正当事由もが必要（借地借家法第28条、第30条）。 ・上記通知をしたとしても、期間満了後にテナントが建物の使用を継続していることに、オーナーが遅滞なく異議を述べなかった場合、契約は更新される。	・期間満了により契約は終了し更新はない。 ・期間が1年以上の契約の場合、オーナーが期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に期間満了により終了する旨の通知をしないと、賃貸借契約の終了をテナントに対抗できない。 ・賃貸借を継続するには、オーナーとテナントが合意の上、再契約をする必要がある。
6．途中解約権	【期間の定めのない賃貸借契約】 ・テナントからの解約申入れはいつでも解約可能。オーナーからの解約申入れには正当事由が必要。 ・原則として、解約申入れ後、3ヶ月（テナントからの場合）、または6ヶ月（オーナーからの場合）の経過により賃貸借は終了。
	【期間の定めのある賃貸借契約】 (1) 中途解約の特約が有る場合 ・オーナーおよびテナントは、中途解約の特約に従って解約を行うことができる。予告期間は、実務上、事業用建物では3～6ヶ月前、居住用建物では一般に1ヶ月前という契約が多い。ただし、オーナーからの解約申入れには正当事由が必要。	【期間の定めのある賃貸借契約】 (1) 中途解約の特約が有る場合 ・オーナーおよびテナントは、中途解約の特約に従って解約を行うことができる。予告期間は、実務上、事業用建物では3～6ヶ月前、居住用建物では一般に1ヶ月前という契約が多い。ただし、オーナーからの解約申入れには、6ヶ月以上の予告期間が必要と考えられ（借地借家法第27条、第30条）、また、正当事由もが必要（借地借家法第28条、第30条）。
	(2) 中途解約の特約が無い場合 ・オーナー、テナントともに自らの都合による中途解約はできない。	(2) 中途解約の特約が無い場合 ・原則として、オーナー、テナントともに自らの都合による解約はできない。 ・ただし、次の要件に該当する場合は、特約の有無を問わず、テナントからの中途解約は可能（この中途解約権を定める規定に反する、テナントに不利な特約は無効）。この場合、解約申入れから1ヶ月が経過することにより賃貸借は終了する。 ① 居住用建物の賃貸借で、契約対象床面積が200㎡未満であって、かつ、 ② やむをえない事情（転勤、療養、親族の介護等）により、テナントが賃借建物を自己の生活の本拠として使用するのが困難となった場合

２　定期借家契約の要件

この定期借家契約を締結するに際しては、いくつか注意点があります。

（１）契約書の作成

契約締結に際しては、契約書面を作成することが条件です。
これは、借地借家法３８条１項が、「公正証書による等書面によって契約するときに限り」契約の更新がないことを定めることができる、と規定しているからです。

よって、口頭の契約では定期建物賃貸借契約を締結することはできません。
したがって、賃借人が口頭で「賃貸期間満了の令和○年○月○日に必ず明け渡します。」と誓約しても、定期建物賃貸借契約にはなりません。
この場合には、法定更新のある通常の賃貸借契約とされてしまいます。

なお、法律上は公正証書によって契約することを勧めているように読み取れますが、公正証書によることは必ずしも必要ではありません。

（２）契約締結前の説明義務

賃貸人は、定期建物賃貸借契約を締結する前に、あらかじめ賃借人に対して、次のように説明する義務を負っています。もしこの義務を怠れば、自動的に通常の賃貸借契約が成立してしまいます。
説明する内容は以下の３点です。

• 契約する予定の建物賃貸借が定期建物賃貸借であること
• 契約する予定の賃貸借契約には契約更新がないこと
• 契約予定である賃貸借契約は定められた賃貸期間の満了によって終了すること

また、説明の方法についても、借地借家法は必要な手続きを定めています。
具体的には、上記３点が記載された書面を交付して説明する義務を賃貸人に課しています。

最後に、契約期間が1年以上の場合は、賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に契約が終了することを通知する必要があります。

もし、通知がなければ、賃借人に対して、「期間満了で賃貸借契約は終了しているから明け渡せ」と主張しても、賃借人の側から拒絶されたら、明け渡しを強制することができません。なお、この通知は定期建物賃貸借契約の賃貸期間の約定が１年未満である場合には不要です。

３　定期借家のメリット

（１）立退料が不要となる

賃貸人からすれば、定期借家では立退料が不要となる点が最大のメリットです。
立退料とは、普通借家契約において貸主の都合で賃貸借契約を解除したい場合に生じる金銭のことです。

（２）1年未満の契約ができる

定期借家契約では、賃貸借契約の期間を1年未満とすることができます。
一方で、普通借家契約で契約期間を1年未満とすると、「期間の定めのない契約」となってしまいます。
定期借家契約では、例えば1か月とか6か月といった短期の賃貸借契約を定めることができ、マンスリーマンション等の契約にも利用することが可能です。

（３）賃料増額を自由化

借地借家法３２条１項には、「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」に増減請求できると規定されています。

ところが、現実問題、賃貸人の方で賃料の相場等を立証したり、裁判所で調停を起こしたり、弁護士に依頼して訴訟まで起こすということの手間は計り知れません。

この点、定期借家契約であれば、契約期間満了時点で契約は終了しますので、再度の契約をするにしても、賃貸人としては新たに賃料を設定し、賃借人が承諾しない場合は契約をしないという交渉をすることができるのです。

また、定期借家契約では、特約によって借主からの家賃減額請求権も排除できます。例えば、定期借家契約では「借主からの賃料減額は請求できないものとする」といった特約が有効となります。借主からの家賃減額請求権を排除するような特約を「不減特約」と呼びます。

４　定期借家のデメリット

まず、定期借家契約では、特に住居用途の物件では賃料が安くなるという点がデメリットです。

定期借家契約は借主側に不利な契約であるため、店舗や事務所、住居等、全ての用途で賃料が安い傾向にありました。

しかしながら、店舗では早くから都内の一等地で定期借家契約の利用が進んだため、普通借家契約と賃料相場が変わらない状況が浸透しました。

一方、住居系ではまだまだ普通借家契約が多く、借主に不利な定期借家では普通借家契約の相場賃料とは乖離があるのが現状です。

また、定期借家は契約締結時と終了時の手続きが煩雑となるという点もデメリットとして挙げられます。

契約締結時には、上記のとおり、貸主は借主に対し定期借家である旨を記載した「書面」を交付して説明することが必要です。この書面交付をうっかり忘れてしまうと、普通借家契約となります。

５　最後に

オリエンタル法律事務所では、不動産案件に集中的に取り組み、普通借家契約のみならず定期借家契約の活用化など不動産全般の事件に努めていますので、一度ご相談いただければと思います。

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