通常損耗特約の有効性

建物賃貸借契約において、通常損耗についても賃借人の負担とすることができるのでしょうか。

建物賃貸借契約において、建物の通常の使用に伴う汚損、通常損耗は、賃料の支払いと対価関係にあると考えられています。すなわち、経年によって、床・壁・天井・建具・設備等が汚損、損傷することがあっても、通常の使用をしている限り、汚損、損傷を回復するための経費は賃料に含まれていると考えられており、そのため、通常損耗の原状回復費用は、原則として賃貸人の負担であるとされています。
令和２年４月１日から施行された改正民法では、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わない旨が明文化されました。賃貸借が終了したとき、賃借人は貸室を原状に復して明け渡すと賃貸借契約に規定されている場合、賃貸人は通常損耗についての原状回復を賃借人に求めることができないことが明確にされました。

通常、賃借人の負担にならないとされる損耗

次の賃借人を確保するためのグレードアップ	フローリングのワックスがけ 賃借人が通常の清掃をしている場合の全体のクリーニング 空調・エアコンの内部洗浄 台所、トレイ等の消毒
自然損耗、通常損耗	日照等によるクロス等の変色 家具の設置による凹み、設置跡 冷蔵庫等の設置による壁の電気やけ ポスター・カレンダー等の跡、画鋲の穴 エアコン設置によるビス穴、跡 自然災害によるガラス破損等の損傷 網入りガラスのヒビ割れ
経年劣化その他	耐用年数経過による設備の故障 鍵の取り替え

もっとも、民法の原状回復に関する規定は任意規定ですので、民法とは異なり、通常損耗について賃借人が原状回復義務を負うとの特約を設けることも認められます。
一般的に、オフィスビルテナントの賃貸借契約の場合は、賃借人が通常損耗の補修費用を負担する特約は有効であるとされています（東京高判平成１２年１２月２７日、東京地判平成２３年６月３０日）。これに対し、消費者契約法が適用される賃貸借契約においては、無効にと判断される可能性があることに留意すべきです。

そのため、どのような場合に通常損耗特約が有効となり、無効と判断されているのか確認することが必要不可欠となります。最高裁平成１７年１２月１６日判決では、以下の関連から有効性を判断しています。

• ①賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が、賃貸借契約書の条項に具体的に明記されていること。
• ②賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていること

以上の最高裁裁判所が定めたルールに関して、実際に裁判所が具体的な事例においてどのような判断をしているのかご紹介します。

• 賃貸借契約書において、単に「原状回復を行う」などの記載がある
  →通常損耗補修特約とは認めない（大阪高裁平成１２年８月２２日判決）。
• 賃貸借契約書において、「室内器具の破損、床、壁の張り替え等の原状回復費用、及びハウスクリーニング費用を賃借人の負担とする」などの記載がある
  →賃借人の負担すべき原状回復の範囲等について包括的に定めているにとどまり、通常損耗補修特約の範囲が具体的に明らかにされていない（東京地裁平成１９年３月１９日）。
• 賃貸借契約書において、「畳・建具取り替え費用という具体的な取り替えの範囲が明確に定められ、その費用を賃貸人と賃借人との折半として負担する」などの記載がある
  →これを通常損耗であるかどうか契約終了時に判断することが困難であるという事情にかんがみれば、その費用をあらかじめ約定しておくことは、賃借人に一方的に不利な条項ではない（東京地裁２１年３月１１日判決）。

以上のとおり、通常損耗の範囲が明確に定められており、賃借人が通常損耗補修特約を正確に理解した上で合意したといえるのであれば、通常損耗補修特約が有効であると認められる可能性が高くなります。しかし、賃料が通常損耗の補修費用を含む対価であると考えられており、通常損耗の原状回復費用について賃借人に負担させるとすると、賃借人に二重の負担を強いることになりかねないことから、通常損耗補修特約を、消費者契約法第１０条に違反するとして無効とした裁判例は複数見受けられます（大阪高裁平成１６年１２月１７日判決、京都地裁平成１６年６月１１日判決、東京簡裁平成１７年１１月２９日判決、東京地裁平成２１年１月１６日判決）。

そこで、通常損耗補修特約を定める場合には、最高裁平成１７年１２月１６日判決が定めた要件に従って、建物のどの部分について、通常損耗補修を含め、貸し渡した当時の原状に復する義務を賃借人が負うのかについて、賃貸借契約において具体的かつ明確に定める必要があります。
　具体的には、賃貸借契約書の別表等に、賃借人が原状回復義務を負う範囲や項目、原状回復工事を行う場合の施工単価もしくは算定基準・目安等などの条件を記載して賃借人が退去時の負担の範囲・金額を予測できるようにしておく必要があります。実務においては、通常損耗特約により賃借人に負担させるほか、定額補修分担金や敷引特約を規定することで実質的に賃借人に負担させることも考えられます。

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