賃料増額に関する契約条項

賃貸借契約締結時は、相当な賃料の範囲にあったとしても、賃貸借契約締結後、賃貸期間中に賃料相場が上昇することはあり得ます。

その場合は、賃料の増額を検討すべき場面となりますが、賃借人に賃料の増額を請求することはできるのでしょうか。

不動産賃貸借契約において、賃料の増額を行うという視点で、契約内容をどう取り決めていくべきかを説明していきます。

１　借地借家法の定め

借地借家法第１１条１項は、「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」と定めています。

他方、借地借家法第３２条１項は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定めています。

つまり、土地及び建物のいずれであっても、賃貸借契約中に賃料の増額請求が可能です。ただし、賃貸借契約の中に、「一定の期間は賃料を増額しない」という特約がある場合には、その期間中賃料の増額を請求することはできません。

また、当該条文から明らかなように、租税公課の増加や経済事情の変動、賃料相場の比較といった要件が必要とされていますので、現実には算定方法が複雑です。
そのため、賃料の増額は容易には認められません。増額が認められる場合も、増額金額について、調停などの手続きを踏む必要がある場合も多くあります。

２　賃料増額条項の記載

そこで、賃貸借契約締結時に、一定期間経過後や一定条件の実現時に賃料を増額する旨の条項を設けることが考えられます。

• 一定期間経過後に定率を自動増額する特約
  例「契約締結後、３年ごとに賃料を５パーセント増額する。」
• 一定期間経過後に定額により自動増額する特約
  例「契約締結後、２年ごとに賃料を２万円増額する。」
• 路線価変動に応じて自動増額する特約
  例「契約締結後、３年ごとに路線価の増加割合に応じて、賃料も同割合で増額する。」
• 物価変動に応じて自動増額する特約
  例「契約締結後、２年ごとに物価の増加割合に応じて、賃料を同割合の２分の１の割合で増額する。」
• 固定資産評価の変動に応じて自動増額する特約
  例「契約締結後、３年ごとに固定資産評価の増額割合に応じて、賃料も同割合で増額する。」

もっとも、賃料増額条項の記載は有効ですが、その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより，同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には，同特約を適用して地代等改定の効果が生ずるとすることはできない可能性がありますのでご留意ください。

例えば、賃料増額条項があるものの、不動産相場を含め、経済指標が大幅に下落しているような場合には、賃料増額条項による賃料の増額は認められないということです。

とはいえ、そのような場合を除けば、賃料増額条項に従った増額請求が可能であるため、賃貸人にとって、賃料増額条項が重要であることは変わりません。

３　賃料増額条項を設けなかった場合

賃貸人は、適正と思う賃料に増額する旨の内容証明郵便を、賃借人に送付してください。賃借人は、この増額請求に納得しない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでの間、自身が相当と認める額の賃料を払うことができます。

ただし、後に増額が相当という裁判が確定した場合、賃借人は、賃貸人からの増額の意思表示が到達した時点に遡って、確定した増額賃料との差額分に年1０％の利息を付した金額を支払わなければなりません。

４　最後に

オリエンタル法律事務所では、不動産案件に集中的に取り組み、賃料増額など賃貸人の方の経営改善に努めていますので、一度ご相談いただければと思います。

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