ペット可として賃料の増額

ペット可として賃料の増額

本ページでは、建物賃貸借契約において、利回りを上げるという視点で、ペットの飼育をどう取り決めていくのかという視点で、検証してみます。

まず、ペット飼育を認めるのかどうかですが、基本的には、ペット飼育を許可した方が物件の競争力が上がり、賃料は上がることが多いでしょう。ところが、ペット飼育を許可してしまうと、家屋内の柱や畳等が傷つけられたり、ペットの排泄物で建物の内外が不衛生になったり、ペットの鳴き声等で近隣住民に迷惑をかけるなど、賃貸人にとってもリスクは大きいものとなります。そこで、ペット飼育を許可する場合でも、以下の３つの工夫が必須です。

➀許可するペットの種類・頭数を特定する

➁敷金を多目に徴収し、原状回復費用について、特約を設けておく

➂敷金を多目に徴収し、原状回復費用について、特約を設けておく

まず、①については、当然、無制限にペットの飼育を認めてしまうと、それだけリスクが大きくなりますので、賃貸需要を満たすための最低限の種類・頭数を許可するようにするとよいでしょう。裁判例では、ペット飼育を特に禁止する規定がない場合に、賃借人が敷地に鳩舎を設置し、約１００羽の鳩を飼育していることが背信行為にあたるとして、賃貸借契約の解除が認められていますが（名古屋地裁昭和６０年１２月２０日判決）、ペットを禁止しないのであれば、そもそも種類・頭数を特定することでトラブルを予防できたものと思われます。

次に、②についてですが、原状回復費用について、裁判所は、ペットを飼育した場合には、臭いの付着や毛の残存、衛生の問題等があるので、その消毒の費用について賃借人負担とすることは合理的であり、有効な特約であると判断しています（東京地裁平成７年７月１２日判決）。ですので、少なくとも、消毒費用を特約で賃借人負担とするのは必須です。これに加えて、壁・付属部品等の汚損・破損の処理、取り換え費用まで一律で賃借人の負担とすることができるかについては、賃借人に通常損耗以上の負担を転嫁させることについて、合理性があって、かつ賃借人が十分に認識していることが必要です。いずれにせよ、ペット飼育がない賃貸借契約の場合よりも、賃借人の原状回復義務の範囲を広げて、それに伴い、預かる敷金の金額も多目にしておくことが望ましいです。

最後に、ペット飼育により、他の賃借人に迷惑をかけるなどして、他の賃借人が退去するなどあっては、利回りを上げるためにペット飼育を許可とした趣旨を没却してしまいます。そこで、次のような条項を契約書に盛り込んでおくとよいでしょう。

そして、この条項に違反した場合には、用法遵守義務違反を理由に契約解除の手続きを進めることになります。ただし、上記各条項に違反している場合に、直ちに解除できるかについては、ケースバイケースであり、通常許容される範囲を逸脱し、賃貸人に容易に回復しがたい損害を与えるなど、当事者間の信頼関係が破壊されている場合にのみ賃貸借契約を解除できるので注意が必要です。その程度に至っていない場合は、まずは警告をすることから始めます。